Что такое ипотечные каникулы и как их получить

Закон определяет, кто и на каких условиях может получить отсрочку по платежам за единственное жильё. Если ситуация ипотечника соответствует законодательству, у кредитора нет причин для отказа в предоставлении каникул.

С 1 сентября 2026 года получить ипотечные каникулы можно также при рождении или усыновлении второго ребёнка и последующих детей. Для этого основания предусмотрены особые сроки и порядок уплаты процентов. Они разобраны ниже.

На время каникул закон защищает заёмщика:

• разрешает приостановить платежи или уменьшить их размер;

• запрещает обращать взыскание на предмет ипотеки и требовать досрочного возврата кредита;

• освобождает от неустойки за платежи, которые приостановлены на время каникул. При уменьшении платежей согласованные суммы нужно вносить вовремя.

Для каникул нужны одновременно соответствие кредитного договора требованиям закона и хотя бы одно из предусмотренных законом особых обстоятельств у заёмщика.

Основные требования к договору и ситуации заёмщика:

• кредит или заём выдан не для предпринимательской деятельности;

• первоначальная сумма кредита или займа не превышает 15 млн рублей;

• в залоге находится единственное пригодное для постоянного проживания жильё заёмщика или право требования на такое жильё по договору долевого участия;

• по этому договору и первоначальному договору с тем же предметом ипотеки каникулы ранее не предоставлялись, кроме исключений, описанных в разделе «Сколько раз можно получить льготный период»;

• на день направления требования есть хотя бы одно из оснований из следующего раздела;

• нет судебного акта о введении реструктуризации долгов или реализации имущества при банкротстве и записи о внесудебном банкротстве в соответствующем реестре;

• по этому кредиту нет вступившего в силу судебного акта о взыскании долга, обращении взыскания на залог, расторжении договора либо утверждении мирового соглашения;

• кредитор не предъявил исполнительный документ или требование к поручителю;

• по этому кредиту не действуют каникулы по законам № 106-ФЗ или № 377-ФЗ.

Небольшая доля в другом жилье не всегда мешает получить каникулы. Она не учитывается, если площадь, соответствующая доле заёмщика, не превышает местную норму предоставления жилья.

Достаточно одного из следующих оснований:

• регистрация в службе занятости в качестве безработного без заработка либо прекращение трудового договора или служебного контракта у получателя страховой пенсии по старости;

• установление I или II группы инвалидности;

• временная нетрудоспособность дольше двух месяцев подряд;

• снижение среднемесячного дохода за два месяца перед месяцем обращения более чем на 30% по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущие 12 месяцев. При этом средние платежи по ипотеке в следующие шесть месяцев превышают 50% текущего среднемесячного дохода;

• увеличение числа иждивенцев по сравнению с датой заключения договора и снижение среднемесячного дохода за два месяца перед месяцем обращения более чем на 20% по сравнению со среднемесячным доходом за календарный год перед увеличением числа иждивенцев. Средние платежи по ипотеке в следующие шесть месяцев превышают 40% текущего среднемесячного дохода;

• проживание в жилье в зоне чрезвычайной ситуации, нарушение условий жизнедеятельности и утрата имущества в результате ЧС. Эти обстоятельства должны выполняться одновременно;

• рождение или усыновление второго ребёнка и последующих детей.

Если в договоре несколько заёмщиков, для оснований, связанных со снижением дохода, учитывается их совокупный доход. К иждивенцам относятся предусмотренные законом несовершеннолетние члены семьи, члены семьи с инвалидностью I или II группы и лица под опекой или попечительством.

По общим основаниям ипотечные каникулы длятся до шести месяцев.

При рождении второго ребёнка или последующих детей срок составляет до 18 месяцев, но каникулы должны закончиться не позднее достижения соответствующим ребёнком полутора лет. При усыновлении второго ребёнка или последующих детей действует предел 18 месяцев с даты усыновления.

По общему правилу каникулы предоставляются один раз по договору. Рефинансирование с тем же предметом ипотеки не восстанавливает это право.

Для ЧС действует исключение. После каникул по другим основаниям можно получить каникулы в связи с ЧС, а после каникул в связи с ЧС — по другому основанию при соблюдении условий закона. Если периоды пересекаются, прежние каникулы прекращаются при предоставлении новых.

По новому кредиту с другим предметом ипотеки право на каникулы проверяется заново.

Заявление на предоставление ипотечных каникул называется «Требованием заёмщика».

Где получить. Бланк можно получить на сайте или в офисе кредитора или написать заявление в свободной форме.

Что указывать в заявлении. В заявлении заёмщик указывает основание для ипотечных каникул и выбранный вариант: приостановить платежи или уменьшить их размер. Во втором случае в заявлении прописывается сумма платежа на время каникул.

Заёмщик также вправе выбрать дату начала и продолжительность каникул в пределах сроков, предусмотренных законом. Начало каникул можно установить не более чем за два месяца до обращения к кредитору. Если дата не указана, каникулы начинаются со дня направления заявления.

Если продолжительность не указана, по общим основаниям каникулы предоставляются на шесть месяцев. Для рождения или усыновления второго ребёнка и последующих детей действуют отдельные сроки, описанные в разделе «На какой срок предоставляются каникулы по ипотеке».

Если недвижимость заложил другой человек, к требованию также прилагается его согласие.

Обратиться за каникулами можно во время действия кредитного договора. Для основания, связанного с ЧС, действует отдельный срок: 60 календарных дней после установления соответствующих фактов.

Требование передаётся кредитору одним из способов:

• заказным письмом с уведомлением о вручении;

• лично под расписку;

• способом, предусмотренным кредитным договором.

В течение двух рабочих дней после получения требования кредитор вправе запросить подтверждающие документы. Тогда срок рассмотрения отсчитывается со дня их предоставления.

Если в течение десяти рабочих дней после направления требования нет ни уведомления об изменении договора, ни запроса документов, ни отказа, каникулы считаются установленными с даты направления требования или с другой даты, указанной в нём.

Если кредитор нарушает право на каникулы, жалобу можно направить в Интернет-приёмную Банка России.

Уведомление направляется способом, предусмотренным кредитным договором. Если способ не установлен, кредитор отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении либо вручает уведомление под расписку. Отказ должен содержать причину.

Заёмщик вправе прекратить каникулы в любой момент. Для этого кредитору направляется уведомление способом из договора, заказным письмом с уведомлением о вручении либо лично под расписку. Каникулы прекращаются в день получения уведомления; уточнённый график кредитор направляет не позднее пяти рабочих дней после этого дня.

Частичное досрочное погашение само по себе каникулы не прекращает. Но если внесённая сумма достигает суммы основного долга и процентов, которые по прежнему графику следовало уплатить за время каникул, льготный период заканчивается. В этом случае уточнённый график направляется не позднее трёх рабочих дней.

Каникулы переносят платежи, а не списывают долг. После их окончания заёмщик возвращается к платежам прежнего размера и периодичности. Пропущенные за время каникул платежи погашаются после остальных платежей по договору; суммы, внесённые во время каникул, учитываются в погашении обязательств.

По общим основаниям срок возврата кредита продлевается на срок каникул. При рождении или усыновлении второго ребёнка и последующих детей — не менее чем на срок каникул. Уточнённый график кредитор должен направить не позднее окончания льготного периода.

Процентная ставка по договору не меняется. Для каникул в связи с рождением или усыновлением второго ребёнка и последующих детей есть особенность: с седьмого по восемнадцатый месяц проценты начисляются на остаток основного долга на день начала каникул. Эти проценты фиксируются по окончании каникул и уплачиваются после перенесённых платежей. Это дополнительные проценты, которые нужно учесть при оценке общей суммы выплат.

Сведения об ипотечных каникулах отражаются в кредитной истории. Сама законная отсрочка не считается просрочкой.

Если на время каникул согласованы уменьшенные платежи, их нужно вносить по графику. Нарушение этих обязательств отражается в кредитной истории как просрочка.