Что полезно знать о перезалоге недвижимости: выгоды, трудности и этапы проведения сделки

В статье подробно разберём преимущества и недостатки перезалога недвижимости, а также дадим пошаговую инструкцию, как перезаложить недвижимость.

Перезалог недвижимости — это перекредитование долга, обеспеченного залогом. Перезаложить можно и ипотечную квартиру — когда бралась ипотека под залог приобретаемого жилья, и квартиру, которая уже была у заёмщика — когда брался потребительский кредит под залог.

Есть два варианта перезалога недвижимости. В каждом из них речь идёт о снятии обременения с имущества одним кредитором и наложении обременения на это же имущество другим кредитором:

1. Рефинансирование у другого кредитора. В этом случае в договоре может быть прописано, что деньги выдаются для погашения старой задолженности. 
2. Досрочное погашение задолженности на собственные деньги или деньги транзитного инвестора и получение нового кредита под залог недвижимости. В таком случае новый кредит, по сути, не будет связан с предыдущим. 

Пример

У Ивана есть кредит под залог квартиры. Позже Иван узнал, что в другом банке он может получить такой же кредит под залог, но на более выгодных условиях. Он рефинансировал задолженность и перевёл кредит вместе с залогом в новый банк, а обеспечением выступала всё та же квартира. 

По закону одна и та же недвижимость может выступать обеспечением одновременно по нескольким кредитам, главное, чтобы по договору все стороны сделки были согласны. Однако на деле мало какие кредиторы хотят «делить» залоговое имущество с третьей стороной. 

Требования к кредиту у каждого кредитора свои. Усреднённые требования по банкам такие:

1. Отсутствие реструктуризации договора. Например, если клиент по старому долгу брал кредитные каникулы, то заявку на рефинансирование могут отклонить. 
2. Отсутствие текущих просрочек. В некоторых случаях банки смотрят на отсутствие задолженности за последние 6–12 месяцев.
3. Сроки действия старого договора соответствуют требованиям нового кредитора. Некоторые кредиторы требуют, чтобы с момента заключения договора прошло не менее 3–6 месяцев, а до даты окончания договора оставалось не менее 1–3 месяцев.

Как правило, такие условия применяются, когда клиент в новом банке оформляет продукт «рефинансирование» — целевой кредит на погашение долга, и именно эти условия во многом показывают, что влияет на одобрение перезалога. Если же речь идёт о новом потребительском кредите под залог недвижимости, то к старому кредиту у банков требований нет.

Перечисленные требования действуют не во всех организациях: есть компании с более лояльным подходом, но их сложнее найти и получить привлекательные условия кредитования. Например, некоторые кредиторы допускают рефинансирование кредита с просрочками, но и ставка будет выше, чем по кредиту без задолженностей.

Перезалог недвижимости имеет смысл, если клиент хочет получить более комфортные условия кредитования: одни хотят снизить общую переплату, другие — снизить ежемесячный платёж, третьи — получить дополнительные деньги, четвёртые — сохранить имущество, если уже вышли на просрочку. Ниже на примерах подробно разберём основные преимущества перезалога недвижимости и покажем, как рассчитать экономию от перезалога в разных ситуациях.

Снижение общей переплаты. Этого можно добиться, выбрав предложение с более низкой процентной ставкой или меньшим сроком кредитования. 

Ольга взяла ипотеку на 2 млн рублей на 15 лет под 26% годовых. В месяц она отдаёт 44 200 ₽. Общая переплата за весь срок составляет 5 991 451 ₽. Спустя 3 года Ольга решает рефинансировать ипотеку в Credit.Club под 16,9% годовых, а заодно сократить срок кредитования до 8 лет. В итоге она экономит более 2,4 млн ₽ на процентах. 

Сохранение имущества при выходе на просрочку. Если заёмщик длительное время не погашает кредит, кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество и тем самым вернуть задолженность. Чтобы не потерять недвижимость, заёмщик может перезаложить её, а новый кредит взять на более длительный срок с уменьшенным платежом. 

Алексей полгода не платил ипотеку, поэтому банк прислал требование о досрочном возврате суммы кредита. У Алексея нет таких денег и он решил рефинансировать долг, чтобы сохранить недвижимость. В результате просроченный кредит погашен, и старый банк больше не имеет претензий в отношении квартиры Алексея.

Перезалог недвижимости помогает снизить долговую нагрузку или получить более выгодные условия по кредиту, однако это непростая процедура — в этом основной её минус. Вот с чем может столкнуться заёмщик при перезалоге недвижимости:

1. Отказ в рефинансировании кредита — это может случиться из-за того, что заёмщик, его недвижимость или сам кредит не проходят по требованиям организации.
2. Длительное оформление — процедура перезалога может занять месяцы, особенно если долг с просрочками, а недвижимость — не самая ликвидная.
3. Дополнительные расходы — при перезалоге может потребоваться оплатить услуги оценщика, страховку, госпошлину. 

Если переплачивать за услуги брокера не хочется, то перезаложить недвижимость можно самостоятельно в четыре шага: 

1. Найти нового кредитора. Это может быть банк или небанковский кредитор: кредитный потребительский кооператив или МФО. 

Закон запрещает МФО выдавать кредиты под залог жилой недвижимости, если цели кредитования не связаны с предпринимательской деятельностью. Однако нежилую недвижимость, например, машино-место, цех, офис, заложить можно. 

О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях — в ст. 12 Федерального закона от 02.07.2010 N 151-ФЗ

На что обратить внимание при выборе кредитора:

1. Условия кредитования: срок, сумма, процентная ставка.
2. Наличие обязательных и добровольных дополнительных услуг: страхование недвижимости, страхование жизни и здоровья, оценка недвижимости и другое. Эти услуги увеличивают итоговую стоимость кредита или займа. 
3. Дополнительные условия: например, повышение процентной ставки на 1–2 процентных пункта, пока идёт переоформление залога. В этот период деньги нового кредитора ничем не обеспечены, поэтому он может использовать повышенную ставку, тем самым мотивируя заёмщика не затягивать оформление.
4. Требования к заёмщику, кредиту и объекту залога. Если какое-то требование не соблюдается, скорее всего, будет отказ.

2. Подать заявку и получить предварительное одобрение. Достаточно оставить заявку на сайте, чтобы понять, готов ли новый кредитор сотрудничать с заёмщиком. Как правило, на заполнение уходит 10–15 минут. Если клиент уже пользовался услугами выбранной компании или на сайте есть возможность авторизоваться через «Госуслуги», то времени уйдет еще меньше: основные данные заёмщика автоматически подтянутся в заявку, если он даст на это разрешение. Из документов на этом этапе обычно требуются: 

• паспорт;
• СНИЛС;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• договор со старым банком и график платежей;
• справка о доходах (6-НДФЛ или по форме банка).

В зависимости от политики компании список документов может быть сужен до одного паспорта или, наоборот, расширен дополнительными справками, например, об остатке ссудной задолженности. 

3. Подготовиться к сделке и получить окончательное одобрение. На этом этапе проводится оценка квартиры, и параллельно с этим заёмщик собирает недостающие документы:

Чтобы получить заём от транзитного инвестора, клиент подаёт 3 документа: паспорт, документ-основание, которое подтверждает право собственности, и положительные решения от кредиторов. Это основной пакет документов, но у инвестора могут быть и дополнительные требования к списку документов.

Процесс перезалога с привлечением транзитного инвестора выглядит так:

1. Заёмщик получает одобрение от банка, в который планирует перевести кредит. Лучше получить несколько положительных решений от разных кредиторов — так больше шансов на выгодные условия от транзитного инвестора.
2. Заёмщик обращается к транзитному инвестору за помощью в погашении долга и выведении залога из обременения. Одновременно клиент предоставляет документы, которые подтверждают положительные решения от кредиторов. 
3. Инвестор и заёмщик заключают договоры займа и залога, в которых определяют условия сделки, сумму инвестиций, проценты, сроки и требования к обременению недвижимости. Это так называемый «страховой пакет» инвестора на случай форс-мажора. Например, если банки отменят свои положительные решения или выдвинут дополнительные условия. 
   
   В случае форс-мажора инвестор подаст на регистрацию договоры с заёмщиком и наложит своё обременение. Параллельно инвестор оговаривает с клиентом условия долгосрочного кредитования или поиск нового кредитора. 
   
   Если же сделка идёт по плану, инвестор не подаёт на регистрацию эти документы, а просто держит их у себя в качестве страховки рисков. 
4. После заключения договоров инвестор совместно с заёмщиком закрывают долг перед первоначальным кредитором.
5. Первоначальный кредитор снимает обременение с недвижимости заёмщика.
6. Конечный банк накладывает обременение на недвижимость и выдаёт потребительский кредит под залог недвижимости заёмщику.
7. Заёмщик погашает основной долг перед инвестором и выплачивает проценты в соответствии с условиями договора займа.
8. После полного погашения долга перед инвестором и выплаты комиссии заёмщик освобождается от всех обязательств перед инвестором и продолжает обслуживать кредит в конечном банке, в который была переведена задолженность.

При перезалоге клиент получает новый кредит с обременением и оплачивает сопутствующие расходы — оценку объекта, страхование, госпошлину. Какие дополнительные расходы при перезалоге могут появиться ещё: неучтённые проценты по старому кредиту и оплата услуг транзитного инвестора.